שמאי מקרקעין – מה תפקידו ומתי נצטרך את שירותיו?

תוכן עניינים

בין אם אתה קונה בית באמצעות משכנתא, ממחזר את המשכנתא שלך או מוכר את הבית, הערכת שווי דירה היא מרכיב מרכזי בעסקה. אם אתה קונה או מוכר, תרצה להבין כיצד עובד תהליך השמאות. אנו בגוש-חלקה מספקים שירותי שמאות מקרקעין מקצועיים ואמינים, וכאן בשביל להסביר לכם כל מה שצריך על תפקידו של שמאי המקרקעין.

מהי שמאות מקרקעין?

שמאות מקרקעין היא דעה מקצועית נטולת פניות לגבי ערך הדירה. נעזרים בשירות של שמאי מקרקעין כמעט בכל עסקת רכישה ומכירה של נדל"ן. בעסקת רכישה ומכירה נעשה שימוש בשמאי כדי לקבוע אם מחיר החוזה של הדירה מתאים בהתחשב במצב הבית, מיקומו ומאפייניו השונים. בעסקת מחזור משכנתא, חוות דעת של שמאי מבטיחה לגוף המלווה כי הוא לא מוסר ללווה יותר כסף ממה ששווה הבית.

הגוף המלווה רוצה לוודא שבעלי בתים לא מלווים יתר על המידה עבור נכס מכיוון שהבית משמש כבטוחה למשכנתא. אם הלווה צריך להחליף את המשכנתא ולהיכנס לעיקול, המלווה ימכור את הבית כדי להחזיר את הכסף שהלווה. ההערכה מסייעת לבנק להגן על עצמו מפני הלוואת סכומים גבוהים מדי. לחילופין, דו"ח של שמאי מקרקעין יכול לסייע לאדם שמעוניין לרכוש דירה במשא ומתן, על ידי הוכחה כי הנכס צריך להיות בעל עלות נמוכה יותר.

איך עובד תהליך השמאות ואיך נקבע ערך הנכס?

מכיוון שחוות הדעת מגנה בעיקר על האינטרסים של המלווה, המלווה בדרך כלל ידרוש את ביצועה על ידי שמאי מקרקעין שהוסמך על ידי לשכת שמאי מקרקעין. שמאות עולה כמה אלפי שקלים, ובדרך כלל, הלווה משלם עמלה זו.

ערך הדירה שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מושפע ממכירות אחרונות של נכסים דומים וממגמות השוק הנוכחיות. גם אביזרי הבית, מספר חדרי השינה וחדרי הרחצה, פונקציונליות העיצוב וגודלו הם גורמים מרכזיים בהערכת ערך הנכס. על השמאי לבצע בדיקה ויזואלית מלאה של הפנים והחוץ ולציין את כל התנאים המשפיעים לרעה על ערך הנכס, כגון תיקונים נדרשים.

הדו"ח אותו מפיק השמאי צריך לתאר את הפנים והחוץ של הנכס, השכונה והמכירות המקבילות בסביבה. לאחר מכן, השמאי מספק ניתוח ומסקנות לגבי שווי הנכס על סמך תצפיותיו. דו"ח זה הוא גם בעל אופי משפטי, כך שניתן להשתמש בו לצורך משא ומתן מול בעל הדירה בתהליך הרכישה, או מול רשות המיסים במידת הצורך.

מה רוכשי דירה צריכים לדעת לגבי שמאי מקרקעין?

כאשר אתם קונים דירה ונמצאים תחת חוזה, הערכה של שמאי מקרקעין תהיה אחד הצעדים הראשונים בתהליך הסגירה. אם השווי, לפי דו"ח השמאי, מגיע למחיר החוזה או גבוה ממנו, העסקה תתבצע כמתוכנן. אם הדו"ח של שמאי המקרקעין קובע כי מחיר הנכס הוא מתחת למחיר החוזה, זה עלול לעכב את סגירת החוזה או לשבש אותה.

רוב הסיכויים הם שגם אתם וגם בעל הנכס רוצים שהעסקה תצא לפועל. בתור הקונים, יש לכם יתרון בכך שדו"ח שמאי שמעיד על מחיר נמוך יותר יכול לשמש ככלי משא ומתן כדי לשכנע את המוכר להוריד את המחיר. הבנק לא ישאיל לכם או לאף קונה פוטנציאלי אחר  סכום גבוה יותר משווי הבית.

אומנם דו"ח של שמאי מקרקעין מסייע לקונים להימנע מתשלום יתר עבור בתים, אך המוכר עשוי לחוש כי הערכה נמוכה אינה מדויקת ולסרב להוריד את המחיר. אם הערכת שווי גרועה עומדת ביניכם לבין קנייה או מכירה של בית, בדקו קבלת חוות דעת שנייה באמצעות שמאי מקרקעין מומלץ. שמאים יכולים לטעות או לקבל מידע לא מדויק. יתרה מכך, הציגו עובדות שמעידות על כך שהדירה בעלת שווי גבוה יותר בפני השמאי המקורי. הוא עשוי להסכים איתכם ולתקן את הדו"ח.

מה מוכרי דירה צריכים לדעת לגבי שמאי מקרקעין?

כמוכרים, דו"ח שמעיד על מחיר נמוך, אם הוא אכן מדויק, פירוש הדבר שתצטרכו להוריד את מחיר הבית שלכם כדי למכור אותו. לחכות לקונה שמעוניין לרכוש את הנכס באמצעות מזומנים בלבד, ואינו זקוק להערכה כתנאי להשלמת העסקה, לא צפויה להניב מחיר מכירה גבוה יותר. אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי עבור בית.

למרבה הצער, אם באזור של הנכס שלכם היו מכירות במחירים נמוכים יחסית בתקופה האחרונה, זה יכול להוריד את הערך בהערכת השמאי של הבית שלכם. אם אתם מרגישים שערך הבית שלכם נקבע כנמוך מדי בעקבות מכירות נמוכות בשכונה של הדירה, ייתכן שתוכלו לשכנע את השמאי כי ביתכם שווה יותר אם הוא במצב טוב משמעותית מהנכסים האלה.

מה מפרט דו"ח של שמאי מקרקעין?

  • בדו"ח של שמאי מקרקעין יופיעו פרטים ספציפיים על הכנס שנבדק. תהיה גם השוואה ביחס לנכסים דומים שנמכרו ונמצאים למכירה באזור השכונה.
  • השמאי ייתן הערכה לגבי ביצועי שוק הנדל"ן באזור.
  • השמאי עשוי להעלות חששות בדו"ח בנושאים שהוא מרגיש שפוגעים בערך הנכס.
  • יהיו תיאורים של בעיות משמעותיות, כמו לדוגמה סדקים ביסודות או חדירת מים דרך הגג.
  • הדו"ח יכלול הערכה של זמן המכירה הממוצע של בתים דומים אחרים.
  • הערכתו של השמאי תקבע אם ערך הנכס נמצא בעלייה, ירידה או נותר יציב.
  • הדו"ח יתאר את האזור בו נמצא הבית, לדוגמה אזור כפרי או רחוב סואן.

האם תמיד יש צורך בשמאי מקרקעין?

היעזרות בשמאי מקרקעין זה תמיד רעיון טוב לעסקאות נדל"ן, וחייבים אותן עבור כל מכירת דירות שדורשת משכנתא. שמאים משתמשים בניסיונם ובהכשרתם בכדי לתת מבט מדויק על ערך הבית. מכיוון שאנשים שרוכשים דירה רוצים לשלם בדיוק כמה שהדירה שווה, והמוכרים רוצים לייצר הכנסה כמה שיותר גבוהה מהמכירה, זה הגיוני לתת לגורם מקצועי מוסמך לקבוע את שווי הדירה לפני שהכסף יעבור ידיים.

בנוסף, הגוף המלווה דורש שמאות לפני שהוא מעניק הלוואה כדי להגן על עצמו. אם, מסיבה כלשהי, הקונה לא משלם עבור ההלוואה, המלווה רוצה לדעת שהוא יכול למכור את הנכס ולקבל בחזרה את כספו. הבנק שמלווה את המשכנתא לעולם לא ירצה לראות הערכה נמוכה על רכישת בית עבורו הוא מלווה כסף. הוא מצפה ששווי הנכס יהיה שווה או גדול ממה שמשלם הקונה.

כמה עולה שמאי מקרקעין?

הרבה אנשים תוהים כמה עולה שירות של שמאי מקרקעין. עלויות השמאות עשויות להשתנות בהתאם למורכבות הנכס. הערכת שווי דירה בבניין תעלה בין 2000 ל- 5000 ש"ח, תלוי באזור בארץ. הערכת שווי של בית צמוד קרקע יכולה לעלות בין 2500 ל- 6000 ₪. הערכת שווי של נכס תעשייתי צפויה לעלות 4000 עד 8000 ₪.

המחירים משתנים גם עבור שירותים שונים שמעניק שמאי מקרקעין.

עלויות שמאות הבית ישתנו גם בין מדינה למדינה. הקונה הוא בדרך כלל זה שישלם עבור ההערכה. עלות השמאות תחושב בעלויות הסגירה של הקונה שגובה המלווה. לדוגמה, שמאי מקרקעין חוות דעת לבית משפט דורש עלויות גבוהות יותר – 4000 עד 10,000 ₪. לחילופין, אומדן דמי שכירות יעלה בין 2000 ל- 5000 ₪.

השמאים שלנו בגוש-חלקה הם שמאים בעלי הכשרה והסמכה, אשר ניתן לסמוך על חוות הדעת שלהם. שמאי המקרקעין יציע ניתוח עצמאי ונטול פניות של הנכס, ולא יושפע מגורמים חיצוניים בעת שיפוט הערך שלו.

שמאי מקרקעין לבדיקת מיסוי מקרקעין

כאשר רוכשים דירה, ישנם מספר מיסים שונים אשר נלווים לעסקה, כמו לדוגמה מס רכישה אשר נקבע לפי מדרגות מס שקובעת המדינה. את מס הרכישה עבור הדירה שאתם מעוניינים לרכוש ניתן לבדוק באמצעות אתר רשות המיסים. סכום המס משתנה על פי פרמטרים שונים, כמו האם מדובר ברכישת דירה ראשונה או בדירה נוספת או מה עלות הדירה.

מס נוסף שנלווה לעסקת נדל"ן הוא מס שבח, אשר מוטל על מוכר הדירה, ונקבע לפי ההפרש בין המחיר ששולם בעת רכישת הדירה למחיר שבו מוכרים את הדירה. המס מוטל בהנחה שמחיר הדירה אכן עלה עם הזמן.

ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין על מנת לבצע הערכה כללית של מיסוי המקרקעין בעסקה שאתם מעוניינים לבצע, וכך לקבוע האם מדובר בעסקה משתלמת. ניתן גם להיעזר בשמאי על מנת לבחון האם אתם זכאים לקבל הפחתה באחד המיסים שמוטלים עליכם כחלק מהעסקה.

במידה ובעל הנכס מעוניין להשביח אותו באמצעות בקשת חריגת בניה, או לחילופין אם הייעוד של הנכס השתנה, לדוגמה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים, עליו לשלם גם מס בשם היטל השבחה. המדינה מאלצת בעלי נכסים לשלם מס זה מפני שניתן להניח כי ערך הנכס יעלה בהתאם לשינוי שיתבצע. עלייך הערך נקבעת על ידי ועדה מקומית שכוללת שמאי מקרקעין היטל השבחה, אשר יכריע בנושא.

שמאי מקרקעין או חברת בדק בית?

כאשר שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי דירה, הוא עושה גם בדיקה פיזית של הנכס ובוחן הימצאות של בעיות וליקויים שיכולות להשפיע על שווי הנכס ושיש צורך לטפל בהן. זהו רק חלק מסוים בבדיקה של שמאי המקרקעין בדירה.

לעומת זאת, זוהי ההתמחות העיקרית של חברת בדק בית, והיא אינה מספקת שירותים נוספים. אם המטרה שלכם היא לבחון את מבנה הבית ואת הליקויים השונים שקיימים בו, למשל לאתר רטיבות, סדקים, צורך באיטום וכו', ייתכן כי עדיף שתפנו לחברת בדק בית. אם אתם מעוניינים לקבל חוות דעת כוללת ומקיפה, אשר תקפה בבית משפט וגם קובעת את הערך הכלכלי של הנכס, מומלץ יותר לפנות לשמאי מקרקעין.

שירות שמאות מקרקעין איכותי של גוש-חלקה

נושא התמחור של הדירה העתידית שלכם, או של הדירה שאתם מעוניינים למכור, הוא משמעותי ומכריע. זוהי הסיבה הנפוצה ביותר ללמה עסקאות נדל"ן לא ממצליחות. אם אתם גובים מחיר גבוה מדי עבור הנכס שלכם, כנראה שהעסקה לא מצליח. כדאי שתזכרו את הדברים האלה כשאתם מנסים למכור את הדירה שלכם. אם אתם קונים בית, ההערכה של שמאי מקרקעין תקבע אם אתם צפויים לשלם את הסכום הנכון עבור הנכס.

שמאות מקרקעין גם יכולה לסייע בהפחתת מיסים או לפחות בהבנה האם המיסים שאתם צפויים לשלם הם מוצדקים ונכונים. השמאי יוכל גם לעזור לכם להבין אילו ליקויים נמצאים בדירה ובכך לסייע לכם לנהל משא ומתן מול בעל הדירה.

עליכם להבטיח כי תקבלו שירותי שמאות מקרקעין איכותיים, אמינים ומקצועיים, ובדיוק בשביל זה גוש-חלקה כאן בשבילכם. התייעצו עם אחד השמאים שלנו לפני שאתם חותמים על חוזה הדירה שלכם, ואנו מתחייבים כי נבחן את הנכס בצורה המקיפה ביותר ונמנע מכם הפסד כספי גדול. אנו נעניק לכם גם מענה מקצועי בשאלות על מיסים, היטלים והתנהלות מול רשויות. אז צרו איתנו קשר כדי להבטיח את עסקת הנדל"ן המשתלמת ביותר עבורכם. 

אנו ב'גוש-חלקה' נשמח לעמוד לרשותכם. לייעוץ השאירו פרטים: