מהו מס שבח? וכיצד ניתן להפחיתו?

מיסוי מקרקעין - מס שבח

תוכן עניינים

אם אתם בתהליך מכירת דירה, וודאי נתקלתם במספר מיסים שעליכם להסדיר, כאשר אחד הם הוא מס שבח. אולם כפי שאתם יודעים, בכל הקשור למיסים יש צורך לבדוק לעומק את עניין החישובים וכמובן לבחון אופציה לפטורים והפחתות. המומחים של אתר "גוש וחלקה" ריכזו עבורכם את כל המידע על תשלום מס שבח, החל מחישוב המס, הפטורים הקיימים, והחשיבות של שמאי מקרקעין בתהליך.

אם קיבלתם דרישה לתשלום מס שבח, הכתבה הזאת בדיוק בשבילכם. קריאה מהנה!

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מקרקעין הוא אחד המיסים שניתקל בהם בעת מכירת הדירה. מדובר על מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת נכס, וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין – התשכ"ג-1963. במילים פשוטות, מס שבח הוא מס שנקבע לפי חוק מקרקעין ותפקידו לגבות מס בגין הרווח שנוצר לקונה בעת מכירת הדירה שבבעלותו. לדוגמה, במידה ואדם רכש דירה לפני 10 שנים בסכום של 800,000 ש"ח, וכיום הוא מעוניין למכור אותה ב- 1,000,000 שקלים, הווה אומר שהרווח שלו הוא 200,000 שקלים, עליהם הוא ישלם מס שבח. כמה? החישוב קצת מורכב, אבל נראה בהמשך.

קצת על ההיסטוריה של מס שבח

עד שנת 2014 מס שבח היה 'המלצה' בלבד, כלומר הרשויות לא ממש פעלו על מנת לגבות אותו, והיה סוג של פטור גורף, גם אם אדם רכש דירה ראשונה, שנייה ואפילו שלישית – וזאת בטווח של 4 שנים. אלא מה, אנשים רכשו נכסים ודאגו למכור אותם בטווח של 4 שנים, את כספי הרווח גרפו לכיסם וכך למעשה היו פטורים מתשלום מס שבח.

אך בשנת 2014 המדינה אמרי "די", שינתה את המדיניות ויצאה רפורמה חדשה במיסוי המקרקעין אשר ביטלה את הפטור שהיה לטווח של 4 שנים. אם כך, החל משנת 2014, כל מי שיש בבעלותו החל מדירה שנייה ומעלה, ישלם מס שבח בשיעור של 25% על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת הדירה, וזאת ללא קשר לזמן שבו היא נרכשה או נמכרה. את מס השבח מוכר הדירה משלם לא יאוחר מ- 60 ימים מיום מכירת הדירה שבבעלותו.

אם ננבור בהיסטוריה של מס שבח, נגלה כי במאה הקודמת – בשנת 1949, נקבע מיסוי של רווחי הון הנובעים ממקרקעין מתוך הנחה שמדובר על רווחים משמעותיים, כיוון שמחירי הדיור עולים משנה לשנה ולכן ניתן לגבות תשלום מס. אולם, בזמן זה המחוקק הישראלי הושפע מהמחוקק הבריטי אשר קבע הסדר זהה. בהמשך  היה שינוי בחוק והחל משנת 1965 לא נגבו מיסים בהתאם למדינות מערביות אחרות, ולכן החוק נותר כפי שהוא עד לשינוי שארע בשנת 2014.   

איך מחשבים מס שבח?

ניתן לומר שחישוב מס שבח הוא המורכב ביותר ביחס למיסים אחרים, למרות שלכאורה נשמע שמדובר על חישוב פשוט – מחשבים לפי אחוזים מסוימים מהרווח של מוכר הנכס, אך לא כך הדבר. כדאי לדעת שהחוק בהחלט בה לטובת מוכרי הדירות ובמיוחד החישוב שמעט מורכב אך עדיין הגיוני. למה? כיוון שהחוק לוקח החשבון גם את ההשקעה לאורך השנים בנכס כמו הריבית של המשכנתא, תשלומים ששולמו צמוד מדד, תשלום מס רכישה (במידה ושולם), הוצאות נוספות של הרכישה כמו תשלום לעו"ד, למתווך ולבעלי מקצוע נוספים.

דבר נוסף שהחוק לוקח בחשבון הוא את העלייה של ערך הדירה עקב טיפוח ותוספות שונות, הרי מן הסתם מחיר הנכס לא עלה רק בגלל העלייה של מחיר הנדל"ן, אלא בעל הנכס טיפח אותו והשקיע כספים לדוגמה – עלייה של מחיר הנכס עקב שיפוץ, סידור הגינה, מימוש זכויות וביצוע השבחה כמו בנייה על הגג, תוספת מרפסת שמש, ממ"ד, פרגולות, תוספת מחסן, חנייה צמודה ומקורה וכו'.

למעשה, דירה שהוסיפו לה מחסן לדוגמה, תהיה שווה יותר בעת המכירה. אם כך, ערך הדירה יכול לעלות גם בשל השבחת הנכס וטיפוח שלו ולא דווקא בגלל עליית מחירי הנדל"ן. זו הסיבה  שבעת חישוב מס שבח ניתן לקזז את כל ההוצאות שהיו על הדירה כמו שיפוץ, תשלום לבעלי מקצוע ועוד.

חישוב מס שבח נעשה על פי השיטה הלינארית, הקובעת שאת מס השבח, כלומר את ההשבחה של הנכס תשלמו החל משנת 2014, כיוון שקודם לכן לא הייתה חובת תשלום מס שבח. אם כך, מחשבים את סכום הרווח על כל השנים מאז שהנכס היה ברשותכם, לחלק למספר השנים וכך מגיעים לתשלום של שנה אחת. לאחר מכן מחשבים את המחיר לשנה, כפול השנים שעברו משנה 2014 שאז החל החוק.

בואו נראה דוגמה לחישוב מס השבח

  • דירה נקנתה בשנת 2005 בסכום של 1.000,000.
  • בעל הדירה החליט למכור אותה בשנת 2020 בסכום של 1,500,000 שקלים.
  • ב- 15 שנים מחיר הדירה עלה ב- 500,000 מיליון שקלים, כלומר זהו סכום ההשבחה.
  • במהלך 15 שנים, ערך הדירה עלה בשנה בסכום של – 33,333 שקלים.(500,000 לחלק ל- 15 שנים).
  • משנת 2014 ועד 2020 יש לנו 6 שנים.
  • החישוב הוא 33,333*6 והגענו לסכום של 200,000 שקלים.

מהסכום של 200,000 שקלים נוכל לקזז את ההוצאות הנלוות שהזכרנו, אך יש להביא קבלות והוכחות שאכן ההוצאות גרמו לעליית ערך הנכס. לדוגמה קבלה על השיפוץ, הערכת שמאי של התוספות לדירה וכו'. כמו כן, תשלום ריביות, הצמדות, הוצאות תיווך, תשלום לעו"ד ולבעלי מקצוע שונים שמן הסתם יקוזזו במלואם. אם כך, בעת מכירת הדירה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין המתמחה בהגשת שומות מקרקעין לרשות המסים, על מנת שיוכל להעריך את שווי השיפוץ או התוספות שהתווספו לדירה במהלך השנים, כך תוכלו לשלם מס מופחת.

*כדאי לדעת שבאתר של רשות המיסים תוכלו לחשב את מס השבח בעזרת מחשבון מס שבח, ולכן כדאי להיעזר בו.

מה ההבדל בין מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה?

משום מה רבים מתבלבלים בין מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. בואו נעשה סדר בין הדברים ונסביר מהו כל מס, מה המטרה שלו ומי אמור לשלם אותו:

מס שבח: כפי שאמרנו, מס שבח הוא מס שמשלם מוכר הדירה על הרווח שלו מעליית מחיר הדירה. כלומר המחיר שהוא קנה בפועל בין מחיר המכירה של הנכס. החישוב הוא כפי שאמרנו ליניארי ולפי חישוב שנתי של הרווח שנוצר החל משנת 2014.

מס רכישה: מס רכישה משלמים בעלי נכסים הרוכשים החל מדירה שנייה ומעלה, כלומר על דירה ראשונה לא משלמים. חישוב מס רכישה נעשה על פי מדרגות שונות ועל פי מחיר הדירה, כלומר ככל שמחיר הדירה גבוה יותר וככל שלבעל הנכס יש יותר נכסים, כך מס רכישה יהיה גבוה יותר. מס רכישה נגבה מתוך ניסיון להשפיע על שוק מחירי הדירות ובפרט על שוק דירות להשקעה, על מנת שמי שאין ברשותו דירה יוכל לקנות במחירים אטרקטיביים, הרי ככל שבעלי נכסים רוכשים יותר דירות, כך מחיר השוק עולה, ולכן מס רכישה נועד כדי לווסת את שוק הדירות בישראל.

היטל השבחה: זהו מס שמשלמים בעלי דירות בעת מכירתן (ולעיתים בעת קבלת התוכניות למימוש זכויות), במידה והם השביחו את הכנס שבבעלותם, וכתוצאה מההשבחה מחיר הנכס עלה. ההשבחות יכולות להיות בניית ממ"ד, תוספת בנייה על הגג, סגירת מרפסת לחדר, הוספת מרפסת, תוספת חנייה ועוד. למעשה, תשלום היטל ההשבחה הוא מחצית מסכום ההשבחה, פחות החומרים והעלויות למימוש זכויות הבנייה. לדוגמה, אם בעל נכס בנה יחידת דיור על הגג, וכיום הדירה שלו שווה 300,000 שקלים יותר, והשיפוץ עלה 60,000 שקלים הוא ישלם 120,000 שקלים היטל השבחה.

הפטורים ממס שבח

כפי שאמרנו, החל משנה 2014 שיצא חוק  מיסוי מקרקעין, לא קיימים פטורים באופן גורף, וכל אדם חייב לשלם מס שבח, אך עדיין ישנם מקרים חריגים שניתן לקבל פטור על תקרה של עד 4,000,000 שקלים במקרים האלה:

אם אין לכם דירה נוספת – במידה ומדובר על דירה ראשונה למגורים, קיים פטור ממס שבח. חשוב להבין שגם אם הדירה הייתה בבעלותכם במשך 18 החודשים שקדמו למכירתה ואין לכם דירה נוספת, עדיין תקלו פטור. דבר נוסף, במידה יש בבעלותכם עד שליש דירה, כמו במקרה של ירושה, עדיין תקבלו פטור.

 מקרה נוסף הוא דירה בירושה שעליה תקבלו פטור רק אם חלים התנאים הבאים:

  • מדובר על דירה היחידה של המוריש
  • במידה והיורש קרוב משפחה כמו בן/בת, בן/בת זוג של המוריש
  • במידה והמוריש מכר את הדירה בעודו בחיים, מן הסתם הוא היה מקבל פטור ממס שבח (דירה יחידה), ולכן הפטור מועבר ליורש, והוא יקבל פטור גם אם יש ברשותו מספר דירות.

פטור נוסף  למשפרי דיור

ישנם מקרים שאנשים רוכשים דירה חדשה, כמו דירה על הנייר מקבלן ועוברים אליה כעבור כמה שנים. אלא מה, שבזמן זה יש בבעלותם שתי דירות, כלומר הם גרים בדירה הישנה עד למכירתה. החוק קובע חפיפה של 18 חודשים שבהם ניתן להחזיק 2 דירות מרגע קניית הדירה החדשה ועד למכירת הדירה הישנה. במידה ומדובר על רכישת דירה חדשה, תקופת החפיפה של 18 חודשים תחל מיום הכניסה לדירה החדשה.

מס שבח על דירות בפרויקט תמ"א 38

כידוע, בפרויקטי תמ"א 38 על כל סוגיהם קיימת השבחה לדירות, אם זה כתוצאה מהוספת חדר, הוספת ממ"ד, חנייה, מרפסת ועוד. אולם, על פי החוק ישנו פטור מתשלום מס שבח על זכויות הבנייה אשר ניתנו על ידי היזם בפרויקט תמ"א 38, אך בקיום שני תנאים:  רק אם הדיירים העניקו ליזם זכויות לבניית יחידות דיור נוספות כפי שנקבע בחוק תמ"א 38, והתנאי השני הוא שהתמורה של היזם נעשתה באמצעות בנייה ולא תמורת דבר אחר כמו כסף לדוגמה.

למה כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין בעת תשלום מס שבח?

כפי שאמרנו, ישנם כמה מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח או להפחית, אך רק אם הנכם עומדים בתנאים שצוינו ממש כאן בכתבה. עם זאת, ישנם מקרים שניתן להפחית באופן משמעותי את התשלום.

איך? כפי שאמרנו, החישוב של מס שבח הוא עליית המחיר של הנכס, פחות ההוצאות שבעל הנכס השקיע במהלך השנים שאף הם גרמו להשבחת הנכס. הרי לא תמיד עליית ערך הכנס היא רק בגלל עליית מחירי הנדל"ן, אלא גם בגלל תוספות שונות כמו שיפוץ, השבחה, מימוש זכויות בנייה וכו'. שמאי מקרקעין יוכל להעריך את סכום ההשבחה, אגב גם אם לא שמרתם חשבוניות, וכך להפחית את תשלום המס. אם כך, תמיד כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיבצע הערכה של השיפוץ או התוספות, כדי לקבל הפחתה משמעותית בתשלום המס.

אנו ב'גוש-חלקה' נשמח לעמוד לרשותכם. לייעוץ השאירו פרטים: