המדריך המלא למס רכישה

מס רכישה מיסוי מקרקעין
Share on facebook
פייסבוק
Share on linkedin
לינקדין
Share on whatsapp
וואצאפ

תוכן עניינים

רגע לפני רכישת דירה ראשונה או שנייה - זה מה שצריך לדעת

מהו מס הרכישה המדובר על דירה שנייה? מתי צריך לשלם ומי מקבל פטור? כיצד כל זה משפיע על הדירה החדשה שאתם עומדים לקנות? המומחים של אתר "גוש חלקה" רכזו עבורכם את כל המידע על תשלום מס רכישה. אז אם גם אתם בשלבי רכישת דירה הכתבה הזאת בדיוק בשבילכם!

מס רכישה או אחד משלושת המיסים המוכרים הקשורים לרכישה או מכירת דירה: היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה. אולם, מס רכישה שונה מבין השלושה, הן מבחינת החישוב שלו והעובדה שהוא חל באופן שונה על רוכשי דירה ראשונה או משקיעי נדל"ן הרוכשים דירה שנייה, שלישית, רביעית וכך הלאה.

מה זה מס רכישה?

מס רכישה כשמו כן הוא, מס שעלינו לשלם בעת רכישת דירה. לפי תקנות מס רכישה בישראל, בעת עסקת מקרקעין, הרוכשים ישלמו מס רכישה כפי שמגדיר סעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין. מס רכישה נחשב למס יוצא מן הכלל (ואפילו מוזר) ביחס לכל המיסים שאנו מכירים, כיוון שבעת רכישת דירה אנו לא מרוויחים כסף שבגינו עלינו להפריש מיסים. לדוגמה, כאשר משקיע בשוק ההון מרוויח בגין מכירה וקנייה של מניות, או בעל עסק מרוויח ממכירת שירות או סחורה, יש בכך היגיון לתשלום מס על הרווחים, אולם כאן מדובר על רכישת דירה, ייתכן שהיא למטרת מגורים ולא למטרת השקעה, או שכן.

אלא מה, תשלום מס רכישה משתנה על פי מספר סעיפים עליהם נפרט בהמשך, ואם נעמיק קצת יותר נראה שישנם סעיפים רבים המקנים לרוכשים פטורים והקלות, במיוחד לרכשי דירה ראשונה. אולם, יש הבדל משמעותי בין רכישת דירה ראשונה לבין דירה שנייה ושלישית המיועדות להשקעה.

ההיגיון שעומד מאחורי מס רכישה

כפי שאמרנו, מס רכישה הוא יוצא מן הכלל, אך יש בו מעט מן ההיגיון אם חושבים על זה לעומק. מס רכישה נועד 'במסווה'  לווסת את שוק הנדל"ן ולמנוע ממשקיעי נדל"ן 'להשתלט' על השוק, מה שיאפשר גם לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר אטרקטיבי ולא תחרותי. חשבו לרגע, אם משקיעי נדל"ן ואליטות ירכשו דירות להשקעה ללא סוף, שוק הנדל"ן לא יהיה תחרותי עבור זוגות צעירים שזוהי הדירה הראשונה שלהם.

אם כך, מחירי הדירות יעלו, הרי למשקיעי נדל"ן יש הון לרכוש, בעוד זוגות צעירים אשר אוספים שקל לשקל כדי לרכוש דירה לא יוכלו לעמוד בזה (וגם ככה מחירי הדירות בשמים). תשלום מס רכישה גבוה בהרבה למשקיעי נדל"ן שבבעלותם דירה אחת, ולכן הרכישה לא תמיד תהיה כדאית להם.

ההגדרה של מס רכישה לדירת מגורים

כידוע, מס רכישה משלמים על דירת מגורים, אולם מאחורי המונח דירת מגורים ישנה הגדרה משפטית המאפשרת לקבל הבנה  מסוימת שעשויה לחסוך בתשלום מס הרכישה. למעשה, מס רכישה משלמים בעת רכישת נכס מכל סוג, אך קיימות הקלות ומדרגות שונות במידה ומדובר על רכישת  דירת מגורים. אולם, מהי דירת מגורים? היא דירה המיועדת לשמש לטובת מגורים, כלומר שהבנייה שלה הסתיימה וניתן להתגורר בה.

אם כך, השאלה היא מה קורה במקרה של רכישת דירה מקבלן או בתהליך בניית בית חדש? במקרה של רכישה מהקבלן, יש צורך לבדוק את התחייבויותיו, כלומר אם הקבלן אינו מתחייב לסיים את הבנייה היא לא נחשבת כמגורים אלא כקרקע שעליה יש תשלום מס רכישה גבוה. מנגד, אם הקבלן מתחייב להשלים את הבנייה – היא נחשבת כדירת מגרים בגינה ניתן לקבל הקלות בהתאם לשיעורי המס והמדרגות עליהם נפרט בהמשך.

מדרגות מס רכישה – כמה בפועל משלמים?

כפי שאמרנו, מס רכישה הוא יוצא מהכלל ונחשב גם למס הקשה לחישוב, כיוון שהוא מכיל מדרגות מס שונות. הבאנו כאן את החישובים והמדרגות.

*המידע נלקח מאתר כל זכות.

מס רכישה בעת רכישת דירה ראשונה:

  • מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעומד על סכום של 1,747,865 ₪ – לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (עד 1,744,505 ש"ח בשנה שלפני כן).
  • מדרגה שנייה: על חלק השווי שמעל סכום של 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ₪ – ישולם מס בשיעור של 3.5%, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (בין 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח בשנה שלפני כן).
  • מדרגה שלישית: על חלק השווי שמעל 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (בין 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח בשנה שלפני כן).
  • מדרגה רביעית: על חלק השווי שמעל סכום של 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח ישולם מס בשיעור של 8%, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (בין 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 בשנה שלפני כן).
  • מדרגה חמישית: על חלק השווי שמעל סכום של 17,828,555 ש"ח ישולם מס בשיעור של 10%, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (מעל 17,794,305 ש"ח בשנה שלפני כן).

תשלום מס רכישה על דירה שנייה והלאה:

ישנו הבדל מהותי בתשלום מס רכישה לדירה שנייה, שלישית והלאה. הרי כפי שאמרנו, מס רכישה נועד לווסת את שוק הנדל"ן. לרוכשי דירה ראשונה יש פטור על רכישת דירה החל מסכום מסוים כפי שפירטנו, בעוד במדרגה השנייה שיעור מס רכישה נמוך יחסית ועומד על 3.5%.

אולם, כאשר אנו מדברים על רכישת דירה שנייה, שיעורי מס רכישה גבוהים בהרבה, ואף בשנת -2015 המס הועלה בשיעור נוסף, מתוך ניסיון ומניעה ממשקיעי נדל"ן לרכוש דירות ולהפוך את ההשקעה שלהם לפחות משתלמת, כך זוגות צעירים ומשפרי דיור יוכלו לרכוש דירה. מדרגת המס הראשונה על רכישת דירה שנייה עומדת על 8%, והמדרגה השנייה עומדת על 10%.

שיעורי המס לדירה שנייה והלאה המעודכנים החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022:

  • 5% על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח.
  • 6% על חלק השווי שמעל 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח.
  • 7% על חלק השווי שמעל 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח.
  • 8% על חלק השווי שמעל 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח.
  • 10% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ש"ח.

איך מחשבים מס רכישה?

החישוב הוא פשוט מאוד. עליכם לדעת את הסכום המדויק של רכישת הדירה, ולחשב לפי מדרגות המס. לדוגמה, דירה שנקנתה ב- 2,500,000 שקלים, תשלום המס יעשה על פי מדרגות המס. לדוגמה על הסכום של עד 1,294,700 ישולם 5% מס וכך הלאה לפי המדרגות.

*חשוב לדעת שיש ברשת מחשבון לחישוב מס רכישה ולכן כדאי להיעזר בו.

מי מקבל פטור ממס רכישה?

ישנם מקרים שניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס רכישה, או לחלופין לקבל הקלות בתשלום, ולכן כדאי לדעת מראש את המקרים. בואו נמנה כמה מהם:

הקלות מס רכישה לנכים ולבעלי מוגבלויות

מי שמוגדר כנכה מטעם הביטוח לאומי, זכאי להקלה במס רכישה כ-0.5% משווי הדירה עד לסכום של 2,500,000 שקלים. מי יכול לקבל את ההטבה?

  • נכים בעלי נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%
  • נכות של 90% בעקבות צבירת נכויות.
  • נכה שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות בשיעור של 75% ומעלה לצמיתות.
  • נכה בעל דרגת נכות של 50% לצמיתות כדוגמת קטוע יד או רגל או משותק.
  • נכה בעקבות תאונת דרכים שהובילה לנכות לצמיתות של 50% ומעלה.
  • נכה על פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים עם 19% נכות לפחות – לצמיתות.
  • נפגעי פעולות איבה שנקבעה להם נכות לצמיתות של 19% נכות לפחות.

הקלות מס רכישה לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

גם בני משפחתם של נפגעי פעולות האיבה זכאים להקלות בתשלום מס רכישה לדוגמה אלמנות, הורים ויתומים עד גיל 40. למעשה בני המשפחה זכאים וגם השארים. *חשוב לציין כי ניתן לנצל את הזכאות פעמיים בלבד.

הקלות מס רכישה לתושבים חוזרים ולעולים חדשים

עולים חדשים או תושבים חוזרים המחזיקים בידם אשרה, תעודת עולה או רישיון של תושב ארעי מסוג א'1, זכאים לקבל הטבת הכולל הפחתת מס רכישה של 0.5%, עד לתקרה של 1.7 מיליון שקל, ומעבר לכך יקבלו הטבה בשיעור מס של 5%. את ההטבה מקבלים גם לבניית בית חדש, כאשר ההקלה תקפה בקרב עולים חדשים רק לדירה  הנרכשת תוך 7 שנים מיום העלייה שלהם לישראל.

קבלת פטור במקרה של העברת נכס בהליך גירושין

במקרה של גירושין, פעמים רבות אחד מבני הזוג רוכש את החצי של השני, ולכן במקרה זה קיים פטור מתשלום מס רכישה. אולם, יש צורך לתעד בהסכם הגירושין סעיף המורה על מכירת הדירה לצד השני על מנת ליהנות מהפטור.

הענקת דירת מגורים במתנה

במקרה של קבלת דירת מגורים במתנה מקרוב משפחה, כמו הענקת דירה במתנה מההורים לילדים, על פי החוק קרוב המשפחה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל שנקבע. זהו חוק שנקרה העברה ללא תמורה בלבד. אולם, במקרה שמדובר על העברת דירת מגורים במתנה בין בני זוג נשואים (המתגוררים יחד) יש פטור מלא.

במקרה של העברת דירה ללא תמורה, חשוב לדעת שבעת העברת דירה וקבלת ההטבה, יש תקופה של  4 שנים בהן מקבל הדירה לא יכול למכור את הדירה, על מנת למנוע אי תשלום של מס שבח.

מתי משלמים מס רכישה?

את מס הרכישה יש לשלם בטווח של 60 ימים מיום רכישת הדירה. יום הרכישה הוא היום שבו הצדדים בצעו התקשרות חוקית למכירת הדירה, כלומר חתמו חוזה על זיכרון דברים או לחלופין בוצע תשלום ראשון. אם אחד מהם חל עוד טרם חתימה על ההסכם, מתחילים לספור 60 ימים מיום זה.

איך משלמים מס רכישה?

את תשלום מס רכישה ניתן לשלם בכל הבנקים (גם בבנק הדואר) באמצעות שובר תשלום. את השובר מקבלים במשרד מיסוי מקרקעין בעת ההצהרה על רכישת הדירה. חשוב לדעת שניתן לשלם את מס הרכישה גם בדרכים נוספות כמו בכרטיס אשראי דרך האתר של רשות מס הכנסה או דרך העברה בנקאית (ניתן למצוא את הפרטים להעברה באתר של רשות המיסים). במקרה של העברה בנקאית, יש לקבל אישור מהבנק על ביצוע העברה ולשלוח לרשות המיסים.

האם ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה?

על פי סעיף 91א, של מנהל מיסי מקרקעין, ניתן לדחות את המועד של התשלום של מס רכישה לפי שיקול דעתו של רוכש הדירה, אך חשוב לדעת שבזמן זה משלמים הפרשי הצמדה למדד וריבית,  ובנוסף אין אפשרות להעביר את הזכויות בטאבו טרם תשלום המס במלואו, ולכן לא תמיד הדחייה משתלמת. על מנת לקבל דחיית תשלום המס, יש להגיש בקשה מסודרת למשרד מיסוי מקרקעין ולקבל דחייה או חלוקה לתשלומים.  

צוות המומחים של 'גוש חלקה' כאן בשבילכם וזמין לכל שאלה בתחום שמאות המקרקעין. לייעוץ השאירו פרטים: