מהו היטל השבחה?

היטל השבחה
Share on facebook
פייסבוק
Share on linkedin
לינקדין
Share on whatsapp
וואצאפ

תוכן עניינים

היטל השבחה, הוא אחד המושגים שלרוב תתקלו בו בעת מכירת דירה שבבעלותכם, במיוחד אם ביצעתם בה השבחה, כדוגמת תוספות בנייה שהעלו את שווי הנכס. כדי לעשות לכם סדר בבלגן, המומחים של אתר "גוש חלקה" ריכזו עבורכם את כל המידע אודות היטל השבחה, אז אם גם אתם קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה ולא יודעים על מה ולמה ואיך אפשר להפחית את הסכום, הכתבה הזאת בדיוק בשבילכם.

מהו היטל השבחה?

במהלך השנים, באופן טבעי בעלי דירות משביחים את הנכס שברשותם לטובת הרחבתו ושיפור איכותי חייהם לדוגמה בניית ממ"ד, תוספת בנייה על הגג, סגירת מרפסת לחדר, הוספת מרפסת ועוד. הם פונים לוועדה לתכנון והבנייה של הרשות המקומית בעירם (כל אחד לפי עירו), מקבלים אישור בגין התוספת המדוברת ומתחילים בבנייה. אלא מה, גם הרשות המקומית רוצה ליהנות מהשבחת הנכס, ולכן בעת מכירתו הרשות המקומית רוצה נתח. למה? כיוון שעקב התוספת המדוברת שווי הדירה עלה, ולכן יש לשלם מס בגין העלאת שווי הנכס עקב התוספות המדוברות. הרשות המקומית משתמשת בכספים הללו לטובת פיתוח תשתיות ושיפור פני העיר.

על מנת לוודא את סכום היטל ההשבחה, יש לבצע את כל הבירורים מול מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית עוד טרם המכירה, וזאת על מנת לוודא את הסכום שיש לשלם ולמנוע עיכובים מיותרים בעת המכירה. מובן שאנו ישראליים והדבר האחרון שאנו רוצים הוא לצאת פראיירים, ולכן אפשר לבדוק אופציה לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה או לחלופין לנסות להקטין את הסכום בעזרת חוות דעת של שמאי פרטי.

על מי חל תשלום היטל השבחה?

היטל השבחה חל על כל מי שהשביח את הנכס שברשותו, לדוגמה בעלים של בתים צמודי קרקע שבנו יחידות דיור, מגרשים ריקים שבנו עליהם חניונים או נכסים, בעלי דירות גן או דירות גג שבנו יחידות דיור, תוספת על הגג, ממ"ד, מרפסות שמש ועוד. כמו כן, ישנם מקרים נוספים שמשלמים בגינם היטל השבחה כמו בעת שינוי יעוד השימוש בנכס, כדוגמת הסבת דירת מגורים למשרד ומקרים נוספים.

דוגמה נפוצה לתשלום היטל השבחה היא במקרה שבעל נכס  שיש ברשותו בית צמוד קרקע עם קומה אחת, ובמשך הזמן החליט לבנות דירה נוספת על הגג, וקיבל את כל האישורים הדרושים מהרשות המקומית. הוא ימכור את הדירה במחיר גבוה יותר עם הזכויות ומן הסתם היא תהיה שווה הרבה יותר.

אם חושבים על זה, למה העירייה לוקחת נתח מההשבחה של הדירה, הרי זה לא ממש הוגן לכאורה? אך התשובה לכך הגיונית – בעל הנכס מרוויח יותר כסף בשל ההשבחה, ומצד שני הרשות המקומית זקוקה לכספים לצורך פיתוח פני העיר כמו בניית גינות ציבוריות, פיתוח כבישים וכו', כמובן שכל אלה נעשים לטובת רווחת התושבים.

מה ההבדל בין היטל השבחה לבין מס שבח?

רבים מתבלבלים בין מס שבח לבין היטל רכישה, ואפשר בהחלט להבין למה. אז כפי שהבנתם, היטל השבחה הוא מס בגין השבחת נכס, ואילו מס רכישה הוא מס המוטל בחוק מיסוי מקרקעין בגין הרווח שיש למוכר הנכס ממכירתו. במילים פשוטות, כאשר מוכרים את הנכס, ברוב המקרים מוכרים במחיר גבוה יותר מהמחיר שהוא נרכש בפועל, וזאת עקב עליית מחירי הנדל"ן, ובגין הרווח שנוצר משלמים מס. לדוגמה, אם אדם רכש נכס ב- 800,000 אלף שקלים ומכר אותו לאחר 10 שנים ב- 1,200,000 הוא ישלם מס שבח על הרווח שנוצר – 400,000 אלף שקלים על פי מדרגות מס שונות.

אוקי, אז מתי משלמים היטל השבחה?

אחרי שהבנתם את ההיגיון העומד מאחורי תשלום היטל השבחה, השאלה היא מתי משלמים אותו? את היטל ההשבחה משלמים לרוב בעת מימוש ההשבחה, כלומר בעת מכירת הדירה ומימוש הזכויות. כלומר, בזמן מכירת הנכס הבעלים מקבל כספים על ההשבחה של הנכס ובמילים פשוטות יותר – הוא מוכר את הדירה בסכום גבוה יותר עקב ההשבחה, ולמעשה מממש את זכויות הבנייה ומקבל עליהם כסף. אולם, ישנם מקרים שמשלמים היטל השבחה בזמן קבלת היתר הבנייה.

רגע, אבל מי משלם היטל השבחה הקונה או המוכר?

חובת תשלום היטל השבחה היא על בעל הנכס, כלומר זה שמוכר אותו. עם זאת, ניתן לומר שבשורה תחתונה גם קונה הנכס משלם, הרי המוכר גובה יותר על הנכס בגין התוספת, ולוקח בחשבון גם את עניין היטל ההשבחה, כך שהוא יוכל לגבות יותר (לפי רצונו, הרי מדובר בשוק פתוח), ומן הסתם מחשב גם את היטל ההשבחה. אם כך אומנם המוכר משלם, אבל אם הוא יהיה חכם יבקש מחיר גבוה יותר וכך יוכל לקזז את התשלום גם מהקונה.

היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38

אם חושבים על זה, גם בפרויקטים של תמ"א 38 על כל סוגיהם קיימת השבחה, הרי במסגרת התוכנית בעלי הדירות בפרויקט מקבלים הטבות שונות מלבד חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, כמו תוספת ממ"ד, תוספת מרפסת שמש, חנייה תת קרקעית ועוד. למעשה, פרויקטים אלה משנים ומגדילים את זכויות הבנייה, ובפרט בפרויקטים של פינוי בינוי. אולם, פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מקודמים במרץ על ידי הרשויות המקומיות, הרי מדובר על שיפור פני העיר, ולכן הממשלה שואפת להפחית את היטל ההשבחה כדי לספק ליזמים תמריץ לבצע זאת. אם כך, הדיירים אינם משלמים היטל השבחה, אלא היזם בלבד.

ועכשיו לחלק "הכואב" יותר... איך מחשבים היטל השבחה?

שיעור ההיטל ההשבחה עומד על 50% משווי ההשבחה. כלומר, מחשבים את השווי הכספי של ההשבחה בגין התוספת וחצי מהסכום משלמים לרשויות. רק נציין שהשווי הכספי נגזר מכמה מאפיינים – לפי האזור שבו ממוקם הנכס, השטח שהתווסף לדירה, סוג התוספת ועוד. 

לדוגמה, במידה ובניתם תוספת יחידת דיור על הגג בשטח של 50 מ"ר מחשבים את העלות הממוצעת למ"ר באזור המגורים שלכם (המשתנה מעיר לעיר) וכך מחשבים. נניח שכל מ"ר שווה 4,000 שקלים בממוצע, הווה אומר שההשבחה עומדת על 200,000 שקלים, ולכן תשלמו 100,000 שקלים היטל השבחה.

אולם, חשוב להבין שניתן לקזז את ההוצאות בגין הבנייה של התוספת, כלומר שיפוץ התוספת ועלות החומרים, התשלום ליועצים, לבעלי מקצוע, תשלום לקבלן, למהנדס ועוד. נחזור לדוגמה שלנו – נניח שההשבחה עומדת על 200,000 שקלים, ומתוכם שילמתם 50,000 שקלים עבור השיפוץ, כרגע ההשבחה עומדת על 150,000 שקלים, כך שמסכום זה תשלמו חצי להיטל השבחה.

איך עובד עניין הבדיקות מטעם הרשות המקומית וקביעת תשלום היטל ההשבחה?

לאחר שמקבלים אישור תוכנית לבנייה, או לחלופין בעת מכירת הדירה שטרם שולם עליה היטל השבחה, הועדה של הרשות המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, שתפקידו לבחון את עליית ערך הדירה בהתאם לחישובים שפרטנו (אזור, שטח התוספת וכו'), ולפיה נקבע תשלום היטל ההשבחה. לאחר הערכת שמאי וקבלת הסכום, הועדה מפרסמת לוח שומה שבו מפורט הפרטים הבאים: פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה. בשלב זה הרשות המקומית מעדכנת את בעל הנכס את גובה תשלום ההיטל, אך כאמור בעל הנכס יוכל לערער על התשלום, ואגב מומלץ לעשות זאת, כיוון שקיימות טעויות רבות בחישובים של הרשויות, כמו גם קיימים פטורים רבים שיש לבדוק אופציה לקבלת הזכאות.

כיצד מערערים על החלטת הועדה?

כידוע, ניתן לערער על החלטת הוועדה בגין  שיעור ההיטל, אך יש לבצע זאת בצורה מסודרת ומקצועית ולערב שמאי מקרקעין מטעמכם שיגיש חוות דעת מטעמו, הכוללת את הערכת שווי התוספת. כיום שמאי מקרקעין המתמחים בתחום זה מבצעים את כל ההליך מול הרשויות המקומיות וזוכים להצלחות רבות בדמות הפחתות של ההיטל ולעיתים גם פטורים. למעשה, תפקידו של השמאי להסביר למה השיעור שחישבה הוועדה אינו נכון. לאחר הגשת הערעור, נימוקיו של השמאי עוברים לשמאי מכריע המשמש כ "שופט". למעשה, נגשים השמאי של הרשות המקומית והשמאי מטעם בעל הנכס למקום שהוא מעיין "בית משפט" לשמאות, ודנים בנושא. החלטות שמאי מכריע קריטיות ויכולות להפוך את הקערה על פיה. אם כך, חשוב להבין שזהו ערעור מקובל ובמקרים רבים בעלי נכסים הופתעו לקבל פטור, דחייה ותשלומים מופחתים בעשרות אחוזים.

באילו מקרים קיים פטור מתשלום היטל השבחה?

לפני שמתחילים בהליך, כדאי לדעת שישנם מקרים שבהם קיים פטור מתשלום היטל השבחה, ולכן כדאי לדעת מראש את המקרים. הנה הם כאן לפניכם:

– קרקע הנמצאת בשכונת שיקום או באזור שיקום המוגדר כך על ידי הממשלה.

– במידה ומדובר על השבחה באזור שהוכרז בצו על ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית – קיים פטור משתלום היטל.

– מוסדות ציבוריים אינם משלמים היטל השבחה כמו מוסדות חינוך, בתי כנסת, מבנה המשמש כסעד, בריאות, ספורט וכו'.

– במידה ומדובר על בעלי נכס אשר זכאים לסיוע כחל מתכוניות של משרד הבינוי והשיכון אך בתנאים מסוימים, מומלץ לבדוק.

– במידה ומדובר על השבחת נכס שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים, וזאת טרם ביצוע ההשבחה, כמו גם התוכנית שקדמה לתכנון ההשבחה קיבלה תוקף לפני  תאריך ה-1.1.1950.

– השבחה של נכס שהוספו לו אזורים לטובת נגישות לבעלי מוגבלויות כמו שביל גישה, מעלית ושטח שירות עד 5% מהשטח הקיים.

– השבחה בגין בניית ממ"ד בנכס לשטח הנדרש – 9 מ"ר נטו.

– ניתן לקבל פטור בעת מימוש תוספות הבנייה, במקרה ושטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר לאחר התוספת. כלומר אם גודל הדירה הוא 100 "מר והתוספת 40 מ"ר תקבלו פטור.

– כמו כן, כדאי לדעת שישנם מקרים בהם הוועדה המקומית רשאית להעניק פטור מתשלום היטל השבחה או הוריד חלק יחסי במקרה של הקלה או שימוש חריג בשל מצבו הרעוע של הנכס.

קצת על תכנית 5000 תל אביב

תכנית 5000 היא אחת התוכניות המדוברות שנועדה לעשות סדר בעניין היטל השבחה בעיר תל אביב. מטרת התוכנית להתוות את מדיניות התכנון של העיר לטווח הארוך, כיוון שמדובר בעיר מרכזית ובתוכנית המתאר החשובה ביותר. התוכנית מכילה מדיניות והנחיות לגבי התכנון המפורט אשר נגזר ממנה ומאפשר לוועדה המקומית לקבל החלטות בכל הקשור לתכנון ובנייה בעיר מבלי לקבל אישור של הועדה המחוזית.

בין היתר, התוכנית תקבע את ייעוד  פיתוח הקרקעות בעיר, כלומר אילו ייועדו למגורים, משרדים ומסחר. אולם, הבעיה של התוכנית היא שינוי היעודים של מבנים וקרקעות, מה שאינו ברור מי ישלם את ההיטל ההשבחה בעתיד, הרי אם לדוגמה בניין מגורים הוסב למשרדים, או שישנה תוספת בנייה, לא ברור מי יישא בעלויות היטל ההשבחה.

צוות המומחים של 'גוש חלקה' כאן בשבילכם וזמין לכל שאלה בתחום שמאות המקרקעין. לייעוץ השאירו פרטים: